Ανάλυση για τις Τιμές Ακινήτων | Είναι Φούσκα; | Γκαρσονιέρα με 60.000 δραχμές το 2000

Η συζήτηση για τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας είναι πιο επίκαιρη από ποτέ. Η ανεύρεση σπιτιού σε «καλή τιμή» έχει γίνει πλέον από δύσκολη έως απίθανη, όμως τι συνέβαινε στην πρωτεύουσα πριν από περίπου 20 χρόνια;

Ειδικά την τελευταία τριετία παρατηρείται μια ιλιγγιώδη αύξηση στις τιμές των ενοικίων στην Αθήνα, η οποία φτάνει ακόμη και το 50% σε ορισμένες περιπτώσεις. Η πανδημία του κορονοϊού, η οικονομική κρίση, αλλά και η εξάπλωση του Airbnb σε όλο και περισσότερες περιοχές της πρωτεύουσας, έχει κάνει πολλά διαμερίσματα απλησίαστα για τον μέσο ενοικιαστή.

Με μια απλή αναζήτηση σπιτιού για ενοικίαση σε κάποια ιστοσελίδα βλέπουμε ότι οι τιμές που «παίζουν» σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας κυμαίνονται από τα 600 ευρώ για ένα δυάρι και μπορεί να ξεπεράσουν τα 1000 ευρώ, αν ψάχνουμε για παράδειγμα ένα διαμέρισμα στο Κολωνάκι ή τα Βόρεια Προάστια.

Τι συνέβαινε, όμως, στην Αθήνα πριν από 22 χρόνια; Αν και το κόστος ζωής έχει σχεδόν τριπλασιαστεί σε σχέση με το 2000, ο κατώτατος μισθός τότε ήταν στις 155.948 δραχμές (μεικτά), ενώ ένας μέσος εργαζόμενος με δύο τριετίες προϋπηρεσία εισέπραττε λίγο πάνω από τις 180.000 δραχμές (λίγο πάνω από τα 500 ευρώ μεικτά).

Έτσι, ένα δυάρι στο πολύ «hot» αυτή τη στιγμή, Παγκράτι, μπορούσες να το νοικιάσεις τότε με περίπου 70-75.000 δραχμές (σχεδόν 200κάτι ευρώ), σύμφωνα με δημοσίευμα της εποχής από την εφημερίδα «Τα Νέα». Ωστόσο, αν το δούμε καλύτερα, αντιλαμβανόμαστε ότι μιλάμε για τον μισό μισθό κάποιου μέσου εργαζόμενου.

Κάπου σε αυτή την τιμή βρίσκονταν και τα ενοίκια στην περιοχή της Κυψέλης, αλλά και των Αμπελοκήπων για τις γκαρσονιέρες και τα σπίτια μέχρι 40 τ.μ. Πιο οικονομικά μπορούσε να βρει κανείς ένα μικρό διαμέρισμα στα Πατήσια, όπου οι τιμές κυμαίνονταν περίπου στις 60-65.000 δραχμές το μήνα (180 ευρώ).

Από τις πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση τότε (όπως και σήμερα) ήταν το Κολωνάκι με μια γκαρσονιέρα στην περιοχή του Λυκαβηττού να ξεπερνά και τις 120.000 δραχμές (350 ευρώ), ενώ κάπου τόσα κόστιζε κι ένα αντίστοιχο διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι τότε «άνθιζαν» και οι αγορές ακινήτων με όσους είχαν την οικονομική δυνατότητα, να το εκμεταλλεύονται.

Σύμφωνα με έρευνα της εφημερίδας «Το Βήμα» από το 2000, μπορούσε κάποιος με περίπου 20 εκατομμύρια δραχμές (κοντά στα 60.000 ευρώ) να αγοράσει ένα σπίτι 50 τ.μ. σε κάποια περιοχή του κέντρου της Αθήνας.

Απλησίαστα τα ενοίκια

Ειδικότερα, οι αυξήσεις αφορούν σχεδόν όλες τις περιοχές και καταγράφονται ως εξής μέσα από παραδείγματα.

– Διαμέρισμα στο Παγκράτι, 3ος όροφος, 95 τ.μ. του 1973 (μη ανακαινισμένο)

•2021: 420€

•2022: 450€

•Αύξηση: + 7%

– Μεζονέτα στην Κηφισιά, 150 τ.μ. του 2008

•2021: 1.200€

•2022: 1.350€

•Αύξηση: + 12,5%

– Διαμέρισμα στα Σπάτα, 2ος όροφος, 80 τ.μ. του 2000

•2021: 400€

•2022: 500€

•Αύξηση: + 25%

– Διαμέρισμα στο Ίλιον, 2ος όροφος, 75 τ.μ. του 2000

•2021: 550€

•2022: 550€

•Καμία μεταβολή στην τιμή του

Διαμέρισμα στη Γλυφάδα, 4ος όροφος, 160 τ.μ. του 1990 (πλήρως ανακαινισμένο)

•2020: 1.600€

•2022: 2.000€

•Αύξηση: + 25%

– Διαμέρισμα στον Νέο Κόσμο, 5ος όροφος, 72 τ.μ. του 1978 (πλήρως ανακαινισμένο)

•2020: 550€

•2022: 660€

•Αύξηση: + 20%

Οι λόγοι που οδήγησαν στις αυξήσεις

– Μεγάλη ζήτηση – μικρή προσφορά

– Λίγα διαθέσιμα σπίτια (Τα περισσότερα είναι μη ανακαινισμένα – λίγα μόνο είναι τα νέα σπίτια στην αγορά)

– Αυξήθηκε το κόστος της οικοδομής

Η ενεργειακή κρίση έφτασε στο κατώφλι της αγοράς ακινήτων – Η Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, κ. Γιάννη Στουρνάρα, προειδοποιεί για αβεβαιότητα, λόγω της ενεργειακής κρίσης.

Οι ρυθμοί ανάπτυξης της εγχώριας αγοράς ακινήτων κινήθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα το 2021, σε σχέση με το 2020, ενώ για φέτος, η Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, κ. Γιάννη Στουρνάρα, προειδοποιεί για αβεβαιότητα, λόγω της ενεργειακής κρίσης.

Σημειώνεται ότι ΕΚΤ και ΕΒΑ έχουν ήδη εντάξει στην αξιολόγηση των κινδύνων του τραπεζικού συστήματος την έκθεσή του στην αγορά real estate, στα εμπορικά ακίνητα και στον κατασκευαστικό κλάδο. Κι αυτό διότι οι εποπτικές αρχές παρατήρησαν έντονους ρυθμούς ανόδου τιμών, με παράλληλη αύξηση των κινδύνων. Πάντως, σύμφωνα με τις τελευταίες εκθέσεις κινδύνου που έχουν δημοσιευθεί από ΕΚΤ και ΕΒΑ, αλλά και ειδικές αναλύσεις της ΕΚΤ δεν περιλαμβάνουν την ελληνική αγορά στις “επικίνδυνες ζώνες”, λόγω της κατακόρυφης πτώσης που προηγήθηκε κατά τη δεκαετή κρίση και την αργή ανάκαμψη που ξεκίνησε από το 2017 και μετά.

Ωστόσο, σήμερα προστίθεται η παράμετρος του κόστους κατασκευής, της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και της αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης για δάνεια λόγω πληθωρισμού, όπως αναφέρει σε άλλο σημείο της η Έκθεση της ΤτΕ. Πάντως, η ελληνική αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2021 αλλά και το α΄ τρίμηνο του 2022, μετά πολλές διακυμάνσεις, διένυσε μια περίοδο θετικών προσδοκιών για την ομαλοποίηση των συνθηκών και περαιτέρω ανάπτυξη.

Ο κίνδυνος

Παρ’ όλα αυτά, η ΤτΕ αναφέρει ότι καθώς η τρέχουσα υγειονομική κρίση συνεχίζει να επηρεάζει εν μέρει τη λειτουργία της αγοράς, σε συνδυασμό με τις πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις και τη σημαντική αναταραχή που έχει προκληθεί τους τελευταίους μήνες από το αυξημένο κόστος της ενέργειας και τις επιβαρύνσεις στις τιμές, δημιουργούν εκ νέου συνθήκες αβεβαιότητας. Ο κεντρικός τραπεζίτης αναφέρει ότι οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, οι οποίες προς το παρόν απορροφώνται σε μεγάλο βαθμό από επενδυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, ενδέχεται να αρχίσουν σταδιακά να αποτυπώνονται στα νέα έργα και στις τιμές των ακινήτων, ιδίως εφόσον διαφανεί ότι οι επιβαρύνσεις θα έχουν διάρκεια που θα επηρεάσει τη μεσοπρόθεσμη αποτίμηση των ακινήτων.

Οι τιμές βάσει στοιχείων τραπεζών

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, στην αγορά κατοικιών καταγράφηκε σταδιακή επιτάχυνση των ετήσιων ρυθμών αύξησης σε σχέση με τους αντίστοιχους ρυθμούς του προηγούμενου έτους. Σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2021, για τέταρτη συνεχή χρονιά, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) κατέγραψαν αύξηση κατά 7,1% (4,5% το 2020). Στα επιμέρους τρίμηνα παρατηρείται σημαντική σταδιακή επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών, ξεκινώντας από αύξηση 4,5% στο α΄ τρίμηνο και φτάνοντας στο 9,1% το δ΄ τρίμηνο του 2021.

Οι τιμές των νεότερων διαμερισμάτων το 2021 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,4%, ελαφρά ενισχυμένο έναντι των “παλαιών” διαμερισμάτων (6,9%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (9,1%) και στη Θεσσαλονίκη (6,9%).

Επενδύσεις

Το 2021 οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) ενισχύθηκαν σημαντικά κατά 26,5% (14,6% το 2020), αλλά παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,3%). Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2021 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 1.176,1 εκατ. ευρώ (αυξημένες κατά 34,4% σε ετήσια βάση), με τις συναλλαγές μέσω Golden Visa για το 2021 να παρουσιάζουν μικρή αύξηση σε σχέση με το 2020 (10,3% στις άδειες διαμονής που χορηγήθηκαν σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων), παραμένοντας όμως αρκετά μειωμένες σε σχέση με τα προ πανδημίας επίπεδα.

Εταιρείες real estate

Οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του 2021 προχώρησαν σε νέες επενδύσεις που υπερβαίνουν τα 550 εκατ. ευρώ, ορισμένες από τις οποίες πραγματοποιήθηκαν σε ιδιαίτερα χαμηλές αποδόσεις. Υπολογίζεται ότι περίπου το 80% των επενδυτικών κεφαλαίων των ΑΕΕΑΠ κατευθύνθηκε ήδη ή προορίζεται να κατευθυνθεί στην ελληνική αγορά. Ποσοστό περίπου 36% των κεφαλαίων τους τοποθετήθηκε σε γραφεία, 30% σε καταστήματα, 12% σε ξενοδοχεία και 10% σε επαγγελματικές αποθήκες, ενώ το υπολειπόμενο ποσοστό επενδύθηκε σε άλλες επαγγελματικές χρήσεις ή οικόπεδα προς ανάπτυξη.

Προσδοκίες και προκλήσεις

Στην ετήσια έκθεσή του, ο διοικητής της ΤτΕ τονίζει ότι οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, αν και παραμένουν θετικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, φαίνεται πλέον να επηρεάζονται από την όξυνση της αβεβαιότητας. Οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η σημαντική αύξηση του ενεργειακού κόστους και του κόστους των υλικών, εφόσον διατηρηθούν, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν σε μείωση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και συμπίεση του περιθωρίου κεφαλαιακών υπεραξιών για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες.

Συστάσεις

Υπό τις παρούσες συνθήκες, σύμφωνα με την ΤτΕ, καθίσταται επιτακτικά αναγκαία η αντιστάθμιση των επιβαρύνσεων και επιβραδύνσεων με μεταρρυθμίσεις για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων.

Η εμπλοκή πλήθους υπηρεσιών, διαδικασιών και δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά και οι καθυστερήσεις στην εκδίκαση και επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων αποτελούν παράγοντες οι οποίοι διαχρονικά αναστέλλουν ή καθυστερούν επενδύσεις και χρήζουν άμεσης και αποτελεσματικής αντιμετώπισης. Παρά την πρόοδο των τελευταίων ετών στην κατεύθυνση του ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους, στον τομέα των μεταβιβάσεων και επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία χρειάζονται περαιτέρω σημαντικές τομές για την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών που θα καθιστούν την αγορά πιο φιλική προς τους επενδυτές, ειδικά σε περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας.