Μείωση 74% στις πωλήσεις πολυκατοικιών στις ΗΠΑ. Η μεγαλύτερη σε 14 χρόνια.
Οι αυξήσεις των επιτοκίων και η τραπεζική αναταραχή μειώνουν τη ζήτηση για πολυκατοικίες.
Τα ενοίκια είναι σταθερά ή ακόμη και μειώνονται σε ορισμένες περιοχές του μετρό-σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Will Parker στη The Wall Street Journal.
Οι πωλήσεις ενοικιαζόμενων πολυκατοικιών μειώνονται με τον ταχύτερο ρυθμό από την κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime, ένδειξη ότι τα υψηλότερα επιτόκια, η περιφερειακή τραπεζική αναταραχή και η επιβράδυνση της αύξησης των ενοικίων υποτιμούν τη ζήτηση για αυτά τα κτίρια.
Οι επενδυτές αγόρασαν 14 δισεκατομμύρια δολάρια πολυκατοικιών το πρώτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με μια προκαταρκτική έκθεση της εταιρείας δεδομένων CoStar Group. Αυτό αντιπροσωπεύει μείωση των πωλήσεων κατά 74% σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους και θα ήταν η μεγαλύτερη ετήσια μείωση πωλήσεων για οποιοδήποτε τρίμηνο, από την αντίστοιχη του πρώτου τριμήνου του 2009 που είχαμε πτώση 77%.
Τα 14 δισεκατομμύρια δολάρια σε πωλήσεις πρώτου τριμήνου ήταν το χαμηλότερο ποσό για οποιοδήποτε τρίμηνο από το 2012, με εξαίρεση το δεύτερο τρίμηνο του 2020, όταν τα lockdown της πανδημίας ουσιαστικά πάγωσαν την αγορά.
Η πρόσφατη πτώση στις πωλήσεις κτιρίων ακολουθεί μια σειρά από συναλλαγές ρεκόρ που κορυφώθηκαν στα τέλη του 2021, όταν ο τομέας των πολυκατοικιών είχε κορυφαίες επιδόσεις στα εμπορικά ακίνητα. Οι πλούσιοι σε μετρητά επενδυτές είχαν έντονη όρεξη για πολυκατοικίες.
Οι κορυφαίες επιλογές τους ήταν σε πόλεις της Sunbelt όπως το Dallas, το Phoenix και η Tampa της Φλόριντα, όπου η ενοικίαση κατοικιών είναι σε μεγάλο βαθμό άναρχη και τα ενοίκια αυξάνονταν κατά 20% ή περισσότερο ετησίως μέχρι πέρυσι.
Οι πωλήσεις έχουν πέσει κατακόρυφα επειδή τα μαθηματικά για την αγορά πολυκατοικίας έχουν πολύ λιγότερο νόημα πλέον.
Το κόστος για τη χρηματοδότηση αγορών κτιρίων έχει εκτιναχθεί παράλληλα με τη γρήγορη αύξηση των επιτοκίων.
Τα ενοίκια είναι σταθερά, ή ακόμη και μειώνονται σε ορισμένες μεγάλες περιοχές του μετρό, μετά από αυξήσεις ρεκόρ.
Μια αναταραχή στον τραπεζικό τομέα καθιστά επίσης πιο δύσκολη την αγορά κτιρίων, είπαν επενδυτές και αναλυτές, καθώς περισσότερα πιστωτικά ιδρύματα αποσύρονται ή δανείζουν μόνο με υψηλά επιτόκια.
Ως αποτέλεσμα, οι αξίες των περισσότερων πολυκατοικιών πέφτουν και πολλοί ιδιοκτήτες δεν θα πουλήσουν στις σημερινές χαμηλότερες τιμές. «Κανείς δεν θέλει να έχει ζημιά όταν δεν χρειάζεται», δήλωσε ο Graham Sowden, επικεφαλής επενδύσεων στην RREAF Holdings, μια εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα με έδρα το Ντάλας.
Η πτώση των πωλήσεων πολυκατοικιών είναι παρόμοια με την οπισθοδρόμηση στην ευρύτερη αγορά κατοικιών, όπου οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν από έτος σε έτος τον Φεβρουάριο για πρώτη φορά σε 11 χρόνια και οι πωλήσεις μειώθηκαν απότομα σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα.
Οι πωλήσεις κατοικιών, επίσης, παρέμειναν περιορισμένες λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων και οι τιμές των κατοικιών μειώνονται εδώ και μήνες σε ορισμένες περιοχές της χώρας.
Οι τιμές των πολυκατοικιών μειώθηκαν κατά 8,7% τον Φεβρουάριο σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών MSCI Real Assets. Μια ξεχωριστή μέτρηση από την Green Street, η οποία παρακολουθεί τους ιδιοκτήτες που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, βρήκε ακόμη πιο έντονη πτώση, με τις αξίες των κτιρίων να υποχωρούν κατά 20% από τα υψηλά του τέλους του 2021. Ο κ. Sowden είπε ότι η εταιρεία του έχει αρχίσει να επενδύει σε νέους τύπους ακινήτων, όπως πάρκα οχημάτων αναψυχής, ενώ αγοραστές και πωλητές παραμένουν σε αδιέξοδο σχετικά με το τι πραγματικά αξίζουν οι πολυκατοικίες.
Σε εθνικό επίπεδο, τα ενοίκια διαμερισμάτων τον Μάρτιο αυξήθηκαν κατά 2,6% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με το Apartment List. Ωστόσο, ο ρυθμός της ετήσιας αύξησης των ενοικίων συνεχίζει να μειώνεται και είναι πολύ κάτω από το υψηλό πανδημίας σχεδόν 18% που ορίστηκε το 2021, σύμφωνα με το Apartment List.
Τα ενοίκια μειώθηκαν σε μηνιαία βάση μεταξύ Σεπτεμβρίου και Ιανουαρίου, και παρόλο που είναι ελαφρώς ανοδικά και πάλι αυτή την άνοιξη, δεν ήταν αρκετό για να αντιστρέψει μια συνολική πτωτική τάση. Τώρα που οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αυξήσουν τα ενοίκια όπως πριν, προσπαθούν να διατηρήσουν την αξία των ακινήτων τους με άλλους τρόπους, δήλωσε ο Trevor Koskovich, πρόεδρος της πολυκατοικίας στη χρηματιστηριακή εταιρεία Northmarq. Αυτό περιλαμβάνει τη μείωση του κόστους, την πραγματοποίηση επισκευών και την σκληρότερη εργασία για να μην φύγουν οι σημερινοί ενοικιαστές τους. Όταν τα ενοίκια αυξάνονταν με τρομερή ταχύτητα, «ήταν εντάξει να είσαι λιγότερο διακριτικός στις δραστηριότητές σου», είπε ο κ. Koskovich.
Μεσίτες και επενδυτές δήλωσαν ότι δεν αναμένουν ότι οι πωλήσεις κτιρίων θα αυξηθούν σημαντικά μέχρι το επόμενο έτος, εν μέρει επειδή σχεδόν μισό εκατομμύριο νέες μονάδες προγραμματίζονται να παραδοθούν φέτος, οι περισσότερες σε σχεδόν 40 χρόνια. Τα πρόσφατα προβλήματα που πλήττουν τις περιφερειακές τράπεζες αποτελούν επίσης πλήγμα για τον κλάδο. Αυτοί οι δανειστές έγιναν η δεύτερη μεγαλύτερη πηγή δανείων για πολλές οικογένειες πέρυσι, μετά τα δάνεια που υποστηρίζονται από κρατικούς φορείς, σύμφωνα με την MSCI. Πολλές από αυτές τις μικρότερες τράπεζες μειώνουν τώρα τον δανεισμό τους.
Αλλά υπάρχει ένας ακόμη τύπος πώλησης: οι αναγκαστικές πωλήσεις. Ορισμένοι επενδυτές αγόρασαν κτίρια τα τελευταία χρόνια με βραχυπρόθεσμο χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου. Λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων, αυτά τα δάνεια κοστίζουν πολύ περισσότερο για την αποπληρωμή από ό,τι όταν οι ιδιοκτήτες κτιρίων δανείστηκαν για πρώτη φορά τα χρήματα.
Το υπόλοιπο πολλών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου θα λήξει φέτος και οι δανειολήπτες των οποίων τα κτίρια δεν φέρνουν αρκετά μετρητά κάθε μήνα μπορεί να χρειαστεί να πουλήσουν τα κτίριά τους για να εξοφλήσουν τα χρέη τους.
«Είμαστε σε πολύ πρώιμα στάδια», λέει ο κ. Koskovich.
