Λίγες εβδομάδες αφότου οι επενδυτές “πάλεψαν” να διαχειριστούν τη συντονισμένη προσπάθεια “καταστολής” των κορυφαίων τεχνολογικών εταιρειών της Κίνας από το Πεκίνο, βρίσκονται τώρα αντιμέτωποι με το ενδεχόμενο χρεοκοπίας του μεγαλύτερου κατασκευαστή ακινήτων της χώρας, της Evergrande.
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!Tου Nick Sargen για το Forbes
Η εταιρεία βαρύνεται με χρέος ύψους 300 δισ. δολαρίων, την ώρα που η αγορά ακινήτων της Κίνας έχει αποδυναμωθεί ως αποτέλεσμα των μέτρων που έλαβε η κινεζική κυβέρνηση πριν από έναν χρόνο προκειμένου να “χαλιναγωγήσει” τις καλπάζουσες τιμές των ακινήτων. Αυτά τα μέτρα οδήγησαν σε μείωση των πωλήσεων κατοικιών των κατασκευαστών ακινήτων κατά 21% τον Αύγουστο, σε σύγκριση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.
Σύμφωνα με δημοσίευμα του CNN Business, ο Ed Yardeni, προεδρος της Yardeni Research, προειδοποίησε ότι η κατάρρευση της Evergrande θα μπορούσε να ενέχει “συστημικούς κινδύνους ανάλογους με τις επιπτώσεις που είχε ο ‘θάνατος’ της Lehman Brothers στη χρηματιστηριακή αγορά των Ηνωμένων Πολιτειών”. Ωστόσο, άλλοι οικονομολόγοι έχουν υποβαθμίσει την πιθανότητα μια παγκόσμιας διάχυσης της κρίσης, άποψη με την οποία φαίνεται να συμφωνούν και οι Αμερικανοί επενδυτές, καθώς οι επιπτώσεις εκτός Κίνας έχουν μέχρι στιγμής περιοριστεί.
Κατά την άποψή μου, το sell-off στην αγορά ακινήτων της Κίνας δεν θα έχει τις ίδιες επιπτώσεις με την κατάρρευση της αγοράς κατοικιών των ΗΠΑ την περίοδο 2007-2009. Θα έχει, βέβαια, σημαντικές επιπτώσεις του στην οικονομία της Κίνας. Κι αυτό γιατί, τα ακίνητα αντιστοιχούσαν στα 2/3 των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών της Κίνας το 2019, όταν για τα αμερικανικά νοικοκυριά αντιπροσώπευαν περίπου το 1/4 του πλούτου τους (Σχήμα 1.).
Επιπλέον, σύμφωνα με τις τελευταίες εκτιμήσεις το ποσοστό αυτό είναι σήμερα ακόμη υψηλότερο στην Κίνα και κυμαίνεται στο 78%, λόγω της ραγδαίας ανατίμησης των τιμών τα τελευταία δύο χρόνια.
Οι διαφορές από τη Lehman
Πέραν αυτών, μια πτώχευση της Evergrande θα διέφερε από την κατάρρευση της Lehman Brothers σε δύο βασικά σημεία.
Πρώτον, το χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνα υπόκειται σε εκτεταμένο κυβερνητικό έλεγχο, ενώ παράλληλα το Πεκίνο έχει προϊστορία στην ανάληψη δράσης για την τιθάσευση της ακμάζουσας αγοράς ακινήτων και εν συνεχεία την χαλάρωση της πολιτικής του όταν κινδυνεύει η οικονομική ανάπτυξη.
Επίσης, παρότι η κινεζική κυβέρνηση έχει αποφύγει προς ώρας να διασώσει την Evergrande, έχει την δυνατότητα να αποτρέψει την ολική κατάρρευσή της. Στον αντίποδα, η κυβέρνηση των ΗΠΑ δεν είχε προηγούμενη εμπειρία στη διάσωση της αγοράς κατοικιών, πριν την κατακρήμνιση του 2008, ενώ ήταν παράλληλα απρόθυμη να σώσει τη Lehman.
Δεύτερον, οι επιπτώσεις από την κατάρρευση της Evergrande θα χρειάζονταν πολύ περισσότερο χρόνο για να φανούν. Δεδομένου, ότι η αμερικανική αγορά ήταν ιδιαίτερα τιτλοποιημένη, οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων σημείωσαν κατακόρυφη “βουτιά” όταν τα χρηματιστηριακά funds βίωσαν μεγάλες εκροές. Σε αντίθεση, στην Κίνα, τα τραπεζικά δάνεια προς τους κατασκευαστές ακινήτων δεν αποτελούν εμπορεύσιμους τίτλους και οι διαδικασίες αναδιάρθρωσης υπόκεινται σε πολύπλοκες διαπραγματεύσεις και ρυθμιστική εποπτεία με αποτέλεσμα συχνά να απαιτούνται χρόνια μέχρι να διευθετηθούν.
Ο κίνδυνος για την Κίνα
Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι η Κίνα δεν βρίσκεται αντιμέτωπη με μια “φούσκα” στην αγορά ακινήτων. Όταν οι κινεζικές αρχές ξεκίνησαν την συντονισμένη και απότομη “χαλιναγώγηση” των κατασκευαστών ακινήτων πριν από έναν χρόνο, η Goldman Sachs εκτίμησε ότι η συνολική αξία των κινεζικών κατοικιών και των αποθεμάτων των κατασκευαστών είχε αγγίξει τα 52 τρισ. δολάρια, ξεπερνώντας κατά πολύ την αντίστοιχη των Ηνωμένων Πολιτειών.
Επιπλέον, περίπου το 20% των διαθέσιμων διαμερισμάτων εκτιμούσε ότι παραμένει αδιάθετο, γεγονός που υποδηλώνει τον βαθμό κερδοσκοπίας που επικρατούσε στην αγορά των ακινήτων.
Πέραν των παραπάνω, ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που παραμένει άγνωστος προς το παρόν σε ό,τι αφορά την κινεζική κρίση είναι πόσοι κατασκευαστές ακινήτων και πάροχοι στεγαστικών δανείων στην Κίνα θα χρειαστούν διάσωση. Όπως υποστηρίζει η συντακτική ομάδα της Wall Street Journal, η Evergrande μπορεί να εξελιχθεί στο μεγαλύτερο “θύμα” της “φούσκας” των ακινήτων στην Κίνα, αλλά δεν θα είναι το μόνο. Επίσης, ορισμένοι άλλοι τομείς είναι ανεπαρκώς ρυθμισμένοι, όπως για παράδειγμα ο χώρος των προϊόντων διαχείρισης πλούτου που εγγυώνται η Evergrande και άλλοι κατασκευαστές ακινήτων.
Το άρθρο του δημοσιογράφου Xie Yu της Wall Street Journal καταδεικνύει πόσο διαδεδομένο είναι το πρόβλημα. Τα μέτρα που έλαβε περύσι η ρυθμιστική αρχή της Κίνας περιελάμβαναν τον περιορισμό των ανοιγμάτων των τραπεζών στην αγορά των ακινήτων, τόσο σε ό,τι αφορά τα δάνεια προς κατασκευαστές όσο κι ως προς την παροχή στεγαστικών δανείων.
Εν τω μεταξύ, τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών ακινήτων ξεκίνησαν να συμπιέζονται, με αποτέλεσμα έως τα μέσα Αυγούστου οι αθετήσεις πληρωμών επισφαλών δανείων από κατασκευαστές να διαμορφώνονται στο ποσό των 6,2 δισ. δολαρίων για το τρέχον έτος – ήτοι περισσότερα σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία. Ως αποτέλεσμα, η Moody’s Investors Service προσφάτως αναθεώρησε επί τα χείρω τις προοπτικές του κλάδου, σε αρνητικές.
Επί του παρόντος, πάντως, η διάχυση της κρίσης σε άλλους τομείς έχει περιοριστεί. Ένας λόγος γι’ αυτό είναι ότι η Κίνα αντιμετώπισε αρκετά καλά την πανδημία του κορονοϊού αρχικά, αν και η οικονομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε πρόσφατα λόγω των νέων εξάρσεων σε κάποιες περιοχές της χώρας. Πρόσφατη δημοσκόπηση του Reuters σε 10 αναλυτές και οικονομολόγους διαπιστώνει ότι παραμένουν αισιόδοξοι για τις αξίες των ακινήτων: Παρότι οι προβλέψεις τους για την ανατίμηση των τιμών κατοικιών το τρέχον έτος έχουν μειωθεί στο 3,5% από 5% προηγουμένως, εξακολουθούν να αναμένουν ανάκαμψη της τάξης του 5% φέτος. Υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι η κινεζική κυβέρνηση θα ενεργήσει έγκαιρα για να αποτρέψει την κατάρρευση της αγοράς των ακινήτων.
Το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί, πάντως, από τον τρόπο που θα αντιδράσουν τα νοικοκυριά της Κίνας εάν οι τιμές των ακινήτων αρχίσουν να μειώνονται. Ο κύριος κίνδυνος που εγκυμονεί είναι ότι η Κίνα θα κληθεί να αντιμετωπίσει την απώλεια εμπιστοσύνης των νοικοκυριών σε μια περίοδο που και η επιχειρηματική εμπιστοσύνη έχει κλονιστεί λόγω της κυβερνητικής προσπάθειας “καταστολής” των τεχνολογικών εταιρειών και άλλων ιδιωτικών επιχειρήσεων.
Αυτός ο συνδυασμός θα μπορούσε να οδηγήσει σε επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης της κινεζικής οικονομίας στο 3%-4% το επόμενο έτος, αν όχι σε ύφεση.
Μικρός ο κίνδυνος διάχυσης εκτός Κίνας
Τέλος, εγείρεται το ερώτημα εάν μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στην Κίνα θα μπορούσε να διαχυθεί σε άλλα μέρη του κόσμου.
Ο κύριος λόγος που δεν αναμένεται η μετάδοση της κρίσης εκτός κινεζικών συνόρων είναι ότι η εμπλοκή των ξένων επενδυτών στην αγορά ακινήτων και στο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνας είναι μικρή. Αντίθετα, που ξέσπασε η κρίση στην αμερικανική αγορά κατοικιών οι ξένοι επενδυτές είχαν μεγάλη έκθεση στους ενυπόθηκους τίτλους που είχαν εκδώσει τα αμερικανικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
Ωστόσο, δεδομένης της βαρύτητας που έχει η Κίνα στην παγκόσμια οικονομία και το διεθνές εμπόριο, μια επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας θα είχε επιπτώσεις στους κύριους εμπορικούς εταίρους της στην Ασία, την Ευρώπη και τη Βόρεια Αμερική. Γι’ αυτόν τον λόγοι, οι Αμερικανοί επενδυτές πρέπει να παρακολουθούν στενά τις τρέχουσες εξελίξεις στην Κίνα.
