2024 | Η πρώτη μεγάλη αλλαγή στην ελληνική αγορά ακινήτων | Κανείς δεν την εντόπισε

2024 | Η πρώτη μεγάλη αλλαγή στην ελληνική αγορά ακινήτων | Κανείς δεν την εντόπισε

Το 2024 δεν έχει σχέση με την περίοδο 2021 – 2023…

Η νέα χρονιά ξεκίνησε και πίσω από τα όμορφα λόγια υπάρχει η πραγματική οικονομία, που δεν αφορά τα έργα “των δεκάδων / εκατοντάδων εκατομμυρίων”. Είναι πια σαφές ότι το 2024 δεν έχει σχέση με την τριετία που πέρασε.

Η Ελλάδα έχει 5 αγορές ακινήτων (ΠΗΓΗ):

  • 1. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία ως 150.000 ευρώ
  • 2. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία 150.000 – 350.000 ευρώ
  • 3. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία άνω των 350.000 ευρώ + τα ακίνητα σε κορυφαία θέση / προορισμούς
  • 4. Τα μη προνομιακά εμπορικά ακίνητα
  • 5. Τα κορυφαία εμπορικά ακίνητα.

Αν συνεχιστούν οι τάσεις που παρατηρούμε τότε το 2024 θα μας φέρει τα εξής δεδομένα σε Αττική και Θεσσαλονίκη:

1. Λιγότερες προπωλήσεις νεόδμητων στην Αττική, ειδικά όταν κάποιος προσπαθεί να ανεβάσει “απότομα” την τιμή της περιοχής.

Τα τελευταία χρόνια ζήσαμε την εξής απλή “εξίσωση”:

Η ζήτηση ανέβασε τις τιμές
Εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ( = εργολάβοι) πλήρωσαν πιο ακριβά τα οικόπεδα
Πέρασαν την τιμή στο τελικό διαμέρισμα
Πούλησαν από τα σχέδια
Και συνέχισαν να κάνουν το ίδιο
= σε περιοχές που πχ η τιμή του νεόδμητου διαμερίσματος ήταν 3.000 Ευρώ κάποιος βγήκε στην αγορά με 3.300, πούλησε τα πάντα και ακολούθησαν οι υπόλοιποι. Μετά ένας άλλος πούλησε στα 3.500 κλπ και μέσα σε λίγα χρόνια η τιμή έφτασε τα 4.000 – 4.500 Ευρώ / μέτρο.

Φαίνεται πλέον ότι το 2024 μία τέτοια τακτική είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Οι πωλήσεις συνεχίζουν να λαμβάνουν χώρα, όμως συνήθως γίνονται γρήγορα όταν ο εργολάβος πουλάει στην τιμή της αγοράς. Όταν προσπαθεί να “ανέβει πιο ψηλά” το ενδιαφέρον πέφτει / μηδενίζεται και πλέον αρκετοί μεσίτες αρνούνται να συνεργαστούν μαζί του για τέτοια ακριβά ακίνητα.

2. Οι αγοραστές δεν δείχνουν διατεθειμένοι / δεν βρίσκουν τρόπο να ακολουθήσουν τον τρελό ρυθμό αυξήσεων τιμών

Πέρσι το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου” ανέβασε τεχνητά τη ζήτηση για παλιά ακίνητα. Αφαιρώντας από την εξίσωση αυτή τη στρέβλωση και χωρίς εύκολα στεγαστικά δάνεια φαίνεται πως οι επενδυτές σε ακίνητα της πρώτης και της δεύτερης κατηγορίας (ως 150.000 / από 150.000 ως 350.000) είναι αισθητά πιο συγκρατημένοι στην αρχή της νέας χρονιάς.

Πολλά είναι τα παραδείγματα ανθρώπων που κυκλοφορούν επί εβδομάδες σε μία περιοχή, βλέπουν ό,τι υπάρχει διαθέσιμο αλλά προχωρούν σε επένδυση μόνο όταν η τιμή είναι αυτή της αγοράς.

3. = συγκράτηση των αυξήσεων / πάγωμα των τιμών στα μη προνομιακά οικόπεδα

Το Χ οικόπεδο με την εξαιρετική τοποθεσία συνεχίζει να έχει μεγάλη ζήτηση και ο ιδιοκτήτης του εξακολουθεί να αλλάζει τιμές και να κάνει “πλειστηριασμούς”. Την ίδια ώρα όμως η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών οικοπέδων δεν μπορούν πλέον να κάνουν το ίδιο. Το 2024 οι αγοραπωλησίες (μη προνομιακών) οικοπέδων γίνονται όταν η τιμή είναι “κανονική”. Τα “παιχνίδια” δεν βρίσκουν επενδυτές.

Όλο αυτό έχει οδηγήσει σε συγκράτηση των αυξήσεων, ή και πάγωμα κάποιων τιμών (ωστόσο σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με αυτά προ δύο – τριών ετών).

4. Περισσότερα διαθέσιμα οικόπεδα προς πώληση στην Αθήνα / Αττική

Σε σχέση με την κατάσταση πριν από 1 – 2 χρόνια, αυτός που θέλει να αγοράσει οικόπεδο (εκτός Βούλας, Γλυφάδας κλπ) είναι ξεκάθαρο ότι βρίσκει περισσότερες επιλογές. Όχι “τριπλάσια προσφορά”, αλλά εκεί που σε μία περιοχή μπορούσες να βρεις 0 – 3 οικόπεδα, τώρα βρίσκεις 2 – 6.

5. Οι πωλητές δεν μπορούν πλέον να “σηκώσουν” τις τιμές σε ένα βράδυ…

Η αγορά απλά δεν τους ακολουθεί. 

Όπως οι εργολάβοι με τα νεόδμητα, έτσι και οι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων ακινήτων δείχνουν να έχουν πρόβλημα όταν επιχειρούν να σηκώσουν και άλλο τις τιμές. Η αγορά δεν ακολουθεί, παρά μόνο στις λίγες περιοχές όπου η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη της προσφοράς. Πάντως οι συναλλαγές συνεχίζουν να γίνονται, όταν όλοι “ρίχνουν λίγο νερό στο κρασί τους”.

6. Μεγάλα επιτόκια / οι τράπεζες είναι πιο “σφιχτές” (από όσο διαφημίζουν)

Μπορεί οι τράπεζες να διαφημίζουν τα δανειοδοτικά τους προγράμματα, όμως πίσω από τα ωραία λόγια υπάρχει και η ελληνική πραγματικότητα του 2024:

  • * Η πλειοψηφία των ενεργών οικονομικά Ελλήνων χρωστάει στην Εφορία (4.000.000 Έλληνες).
  • * Αν προσθέσουμε και αυτούς που χρωστάνε σε ασφαλιστικά ταμεία + τράπεζες κλπ τότε ο αριθμός ανεβαίνει πολύ περισσότερο.
  • * Οι πραγματικά “αξιόχρεες” επιχειρήσεις είναι ίσως το 20% του συνόλου, ή και λιγότερες.
  • * Αντίστοιχα ο αριθμός των φυσικών προσώπων που είναι αξιόχρεοι μάλλον ανέρχεται σε κάποιες εκατοντάδες χιλιάδες (και οι περισσότεροι από αυτούς δεν έχουν λόγο να ζητήσουν δάνειο).
  • * Τα επιτόκια είναι υψηλά, για όποιον καταφέρει να γίνει δεκτός για χρηματοδότηση.
     
  • * = Το αποτέλεσμα: Η ζήτηση έχει υποχωρήσει στην αρχή του 2024, λόγω και της “αμυντικής” στάσης των τραπεζών (+ των μεγάλων τιμών των ακινήτων). 
  • * Αλλιώς βρίσκει κάποιος την ίδια συμμετοχή για να αγοράσει ακίνητο αξίας 250.000 Ευρώ με δάνειο και αλλιώς όταν η τιμή του έχει πάει 320.000 – 350.000, την ώρα που οι τράπεζες είναι “μαζεμένες”.

Αξίζει να τονίσουμε πως οι επενδύσεις στην Ελλάδα μειώθηκαν το 2023 κατά 5,7% (ίσως για αυτό το ΕΣΠΑ επιδοτεί ακόμη και το να… επιπλώσεις γραφείο)

7. Λιγότερες αγοραπωλησίες / μικρές αυξήσεις – σταθερές τιμές 

Όλα τα παραπάνω φαίνεται ότι έχουν ως αποτέλεσμα μειωμένες αγοραπωλησίες ακινήτων στην αρχή της χρονιάς, ειδικά όπου θεωρείται ότι οι τιμές “έχουν ξεφύγει”. Οι τιμές είναι σταθερές ή καταγράφουν μικρές αυξήσεις και όποιος προσπαθεί να ξεφύγει από τα σημερινά τους όρια μάλλον δεν φτάνει να “βρέξει το χαρτί” στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

8. Η εξαίρεση: Τα κορυφαία ακίνητα σε νότια προάστια Αθήνας + νησιά

Κάθε κανόνας έχει και τις εξαιρέσεις που τον επιβεβαιώνουν. Την ώρα που η νέα πραγματικότητα στην Αττική είναι περίπου αυτή που περιέγραψα πιο πάνω, υπάρχουν και περιοχές που κινούνται “αυτονομημένα”:

* Το κέντρο και τα νότια προάστια, όπου η ζήτηση φαίνεται να συνεχίζει να υπερτερεί της προσφοράς
* Τα ακίνητα για επένδυση σε AirBnB
* Τα σημεία όπου επικεντρώνεται το ενδιαφέρον για golden visa
* Κάποια νησιά (όπου βέβαια είναι νωρίς ακόμη για ξεκάθαρα συμπεράσματα)
* Η Θεσσαλονίκη της σχεδόν μηδενικής προσφοράς οικοπέδων, νεόδμητων κλπ.
* Τα Ιωάννινα και κάποια άλλη ελληνική επαρχιακή πόλη που ενδεχομένως να μου διαφεύγει. 

Ούτε σε αυτές τις περιοχές γίνεται το “πάρτυ” των προήγουμενων ετών, όμως φαίνεται ότι το ενδιαφέρον είναι πιο “έντονο” και η άνοδος των τιμών μπορεί να είναι σημαντική και φέτος, ειδικά εκεί που οι αγοράστές είναι ξένοι.

Εν κατακλείδι το 2024 δεν φαίνεται να είναι “φιλικό” για τους πωλητές ακινήτων που θέλουν να πουλήσουν πιο ψηλά από τον μέσο όρο της περιοχής τους.

Φυσικά όπως ήδη αναλύθηκε το κάθε διαμέρισμα στην κάθε περιοχή έχει τις ιδιαιτερότητές του, ωστόσο η τάση για το τρέχον έτος φαίνεται πως είναι η αναλυθείσα.

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *